Quanto custa arrematar um imóvel em leilão
Comissão, ITBI, registro, dívidas e reforma: veja quanto você gasta além do lance ao arrematar um imóvel e como fazer a conta antes.
O lance foi de R$ 200 mil. O imóvel vale R$ 320 mil. Parece um negócio de R$ 120 mil de lucro, certo? Nem sempre. Entre o martelo e a chave na mão existe uma lista de custos que muita gente só descobre depois, e é ela que separa um bom arremate de uma dor de cabeça cara.
Quais são os custos além do lance?
Além do valor arrematado, você vai pagar comissão do leiloeiro, ITBI, registro e, dependendo do edital, dívidas do imóvel, desocupação e reforma. Veja cada um:
1. Comissão do leiloeiro
É o custo mais previsível. Na maioria dos leilões, a comissão é de 5% sobre o valor do arremate, paga pelo arrematante, normalmente à vista. O percentual exato está sempre no edital.
No exemplo: 5% de R$ 200 mil = R$ 10 mil.
2. ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal e a alíquota costuma ficar entre 2% e 3%, dependendo da cidade. Sem ele, o imóvel não vai para o seu nome. Confira na prefeitura a alíquota e sobre qual valor o imposto é calculado.
No exemplo, com alíquota de 3%: R$ 6 mil.
3. Registro e documentação
Depois do arremate, você recebe a carta de arrematação (no judicial) ou faz a escritura (no extrajudicial). Os dois precisam ser registrados no cartório de imóveis, com valores que seguem a tabela de cada estado.
No exemplo, uma estimativa: R$ 3 mil.
4. Dívidas do imóvel: IPTU e condomínio
Aqui mora o maior risco, e a resposta está no edital:
- IPTU atrasado: em 2024, o STJ decidiu que, em leilões judiciais, é inválido o edital que joga para o arrematante as dívidas de impostos anteriores à arrematação (Tema 1134). A regra vale para editais publicados depois do julgamento. Em leilões extrajudiciais, de bancos, confira o que o edital diz.
- Condomínio atrasado: é diferente. Se o edital avisar que a dívida fica com o comprador, ela pode ser sua.
No exemplo, um condomínio atrasado previsto no edital: R$ 8 mil.
5. Desocupação
Se o imóvel estiver ocupado, entram honorários de advogado, custos do processo e, às vezes, um acordo para o ocupante sair. O tema é tão importante que ganhou um artigo próprio aqui no blog.
6. Reforma e manutenção
Em muitos leilões, não dá para visitar o imóvel por dentro antes do lance. Reserve uma margem para pintura, elétrica e hidráulica, e some o condomínio e o IPTU dos meses até vender ou alugar.
No exemplo: R$ 15 mil.
A conta completa
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 200.000 |
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 10.000 |
| ITBI (3%) | R$ 6.000 |
| Registro e documentação | R$ 3.000 |
| Condomínio atrasado (pelo edital) | R$ 8.000 |
| Reforma | R$ 15.000 |
| Custo total | R$ 242.000 |
O desconto continua lá: R$ 78 mil abaixo dos R$ 320 mil de mercado. Mas é bem diferente dos R$ 120 mil da primeira impressão. Esses valores são ilustrativos: cada edital e cada cidade têm os seus.
Dica: leia o edital antes de fazer a conta. É ele que diz quem paga as dívidas, qual a comissão e se o imóvel está ocupado.
Faça essa conta antes do lance
A Calculadora do Mapa do Leilão faz essa conta por você: coloque o lance, os custos e o valor de mercado e veja o lucro estimado e o retorno do investimento.
Quer se aprofundar? Veja também o artigo Como avaliar um imóvel de leilão antes do lance: matrícula, dívidas e ocupação.
Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do edital nem a orientação de um advogado.