Primeira ou segunda praça: quando vale esperar no leilão

Você achou o imóvel. O edital diz: 1ª praça em 10 de dezembro, 2ª praça em 17 de dezembro, com lance mínimo bem menor. A dúvida aparece na hora: dá lance agora ou espera a segunda e paga menos? Antes de responder, vale entender o que acontece em cada uma.

O que é a primeira praça?

Na primeira praça (ou primeiro leilão), o lance mínimo normalmente é o valor de avaliação do imóvel. Ou seja: você compra mais ou menos pelo preço de mercado. Por isso, muitos imóveis não recebem nenhum lance nessa fase.

O que é a segunda praça?

Se ninguém arrematar na primeira, o imóvel vai para a segunda praça, com lance mínimo menor. É aqui que costumam aparecer os grandes descontos. Quanto menor, depende da modalidade:

• Leilão judicial: o juiz define o lance mínimo. Se ele não definir, a lei não aceita lance abaixo de 50% da avaliação, o chamado preço vil.
• Leilão extrajudicial (de bancos): o lance mínimo costuma partir do valor da dívida do antigo dono. Desde o Marco Legal das Garantias, de 2023, o banco também pode aceitar lances a partir da metade da avaliação.

Na prática, o lance mínimo da segunda praça pode chegar a cerca de metade do valor de avaliação.

Então é só esperar a segunda?

Não necessariamente. Esperar tem um risco simples: alguém pode arrematar na primeira. Isso acontece mais com imóveis disputados, bem localizados, desocupados ou com avaliação abaixo do mercado.

E tem outro ponto: na segunda praça você não disputa sozinho. Todo mundo que estava esperando o desconto aparece ao mesmo tempo, e o preço sobe nos lances.

Como decidir

Antes de escolher a praça, responda três perguntas:

1. Quanto esse imóvel vale de verdade? Compare a avaliação do edital com os preços da região.
2. Qual o máximo que eu pago? Faça a conta com todos os custos (veja o artigo Quanto custa arrematar um imóvel).
3. Ele é disputado? Imóvel desocupado, bem localizado e com boa avaliação tende a sair cedo.

Dica: se o valor da primeira praça já cabe na sua conta com margem, pode valer garantir. Se não cabe, a segunda é o seu jogo, sabendo que você pode perder o imóvel.

Não perca nenhuma das duas datas

O pior cenário não é escolher a praça errada. É perder as duas porque esqueceu a data.

No Calendário de Leilões do Mapa você vê as datas de todas as praças num só lugar. E com os alertas no WhatsApp, os lotes novos da sua região chegam até você.

Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do edital nem a orientação de um advogado.