Imóvel ocupado em leilão: o que fazer depois de arrematar

Você leu o edital, viu a palavra "ocupado", fez a conta e decidiu arriscar. O lance foi seu. Agora começa a parte que pouca gente explica: como transformar o arremate em chave na mão. A boa notícia é que imóvel ocupado não é imóvel perdido. Ele só tem um caminho a mais.

Primeiro: o leilão foi judicial ou extrajudicial?

O caminho até a posse depende, antes de tudo, do tipo de leilão:

• Leilão judicial: o imóvel foi vendido dentro de um processo. Depois do arremate, o juiz expede a carta de arrematação e, se o imóvel estiver ocupado, você pede a imissão na posse no próprio processo.
• Leilão extrajudicial (de bancos): o imóvel foi retomado de alguém que deixou de pagar o financiamento. Se o antigo dono não sair por conta própria, o arrematante entra com uma ação de reintegração de posse. A Justiça pode dar uma liminar para a desocupação, com prazo de 60 dias previsto na lei.

Para entender melhor as duas modalidades, veja o artigo Leilão judicial ou extrajudicial de imóveis: qual a diferença e qual escolher.

Antes da Justiça, tente a conversa

Muita desocupação se resolve sem processo. Um contato respeitoso com o ocupante, explicando que o imóvel foi arrematado e propondo um prazo para a mudança, costuma funcionar.

Em alguns casos, vale oferecer uma ajuda de custo para a mudança. Parece estranho pagar para alguém sair de um imóvel que já é seu, mas faça a conta: meses de processo, advogado e imóvel parado costumam custar mais.

Dica: tudo o que for combinado com o ocupante deve ficar por escrito, de preferência com orientação de um advogado.

Quando o acordo não sai

Aí o caminho é judicial: imissão na posse (judicial) ou reintegração de posse (extrajudicial). O prazo varia conforme a cidade, o tribunal e a resistência do ocupante, e pode levar de poucos meses a mais de um ano.

No leilão extrajudicial há um detalhe importante: o STJ já decidiu que, depois do arremate, quem pode cobrar a taxa de ocupação do antigo dono é o arrematante. Isso ajuda a compensar o tempo em que você não pode usar o imóvel.

O que nunca fazer

• Trocar a fechadura ou entrar no imóvel por conta própria enquanto ele está ocupado;
• Cortar água ou luz para pressionar o ocupante;
• Fazer ameaças ou acordos de boca.

Além de errado, isso pode virar um processo contra você e atrasar ainda mais a posse.

Coloque a desocupação na conta desde o início

O melhor momento para pensar na desocupação é antes do lance. Some no cálculo os honorários, os custos do processo, uma possível ajuda de mudança e os meses sem usar o imóvel. Explicamos todos esses custos no artigo Quanto custa arrematar um imóvel.

Não arremate no escuro

A Análise Jurídica do Mapa do Leilão mostra, antes do lance, o que você vai encontrar: situação da ocupação, dívidas e andamento do processo. Advogados analisam o lote e entregam o resultado em até 3 dias úteis.

Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do edital nem a orientação de um advogado.